Безопасное приобретение загородной недвижимости

Проверяем владельца

Неосмотрительность при покупке дачи может явиться причиной получения проблемной недвижимости такие как ограничения, штрафы, а может и ссоры с соседями и, самое неприятное - утрате права собственности.

Надо помнить, что только собственник может продавать недвижимость.

 Подтверждением служат свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Эти правоудостоверяющие документы юридически равноправны. Разница лишь во времени их получения: до 2016 года регистрация прав собственности подтверждалась выдачей свидетельства, а затем регистрирующий орган перешёл на выписку из реестра недвижимости.

Чтобы убедиться в достоверности сведений, предоставленных продавцом, надо самому заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (эти сведения открытые и представляются любому заинтересованному лицу). Выписка из ЕГРН содержит актуальные на дату запроса данные о недвижимости и ее владельце. При расхождении сведений в выписке ЕГРН, представленных продавцом и сведений из актуальной (более свежей, ближе к дате сделки) выписки из ЕГРН полученной покупателем, можно говорить о попытке обмана.

Необходимо проверить наличие нотариально удостоверенным согласием супруги/супруга собственника. Если у собственника/продавца был расторгнут брак в последние три года, установить, не имеется ли права собственности на недвижимость у бывшей жены/мужа.

В случае, если продавец действует на основании доверенности, необходимо обратиться к нотариусу за проверкой подлинности представленной доверенности. Такая схема, наиболее часто используется мошенниками. Также бывает, что доверенность прекратила своё действие и прав на отчуждение имущества у продавца не имеется. Постарайтесь побеседовать с правообладателем лично. 

В ситуации, когда вместо правоустанавливающих документов предъявляется книжка садовода, купли-продажи не происходит. В лучшем случае Вас примут в члены садоводческого/дачного товарищества, но законным владельцем приобретённой недвижимости от этого не станете.

Проверяем недвижимость

Существование ограничений (сервитут, арест, ипотека, залог, аренда и т.д.) в использовании участка можно также узнать из выписки ЕГРН. При покупке участка с расположенным на нём домом, заказывайте выписки на каждый из объектов.

В выписке из ЕГРН обратите внимание на вид разрешённого использования участка. К примеру: «под строительство индивидуального жилого дома» - владелец имеет право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями; «для ведения подсобного хозяйства», на землях сельскохозяйственного назначения – владелец может построить, подсобные строения (теплица, курятник, сарай т.п.), в случае, если на таком участке уже имеется жилой дом, то это самострой, связанные с ним проблемы, в последствие можно решить только в судебном порядке.

Обратить внимание, не входит ли участок в границы зоны с особыми условиями использования территорий. В зависимости от вида зоны, на использование участка накладываются ограничения.

Проверить фактическое расположение, конфигурацию, расположение забора, соответствие строительным, санитарным нормам и пр. на соответствие заявленным в документах.

Заключаем сделку

Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме. В случае общей долевой собственности у собственников, сделка должна быть оформлена у нотариуса.

После заключения договора, стороны представляют подписанный договор с соответствующими документами в МФЦ. Регистрация перехода права собственности должна быть сделана, не позднее девяти рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации.

Рекомендации носят общий характер. Их исполнение не может являться гарантией, что в процессе покупки или позднее у Вас не могут возникнуть проблемы с приобретением/продажей или приобретённой недвижимостью.

Наши адвокаты могут оказать соответствующую помощь при проверке «чистоты сделки», составлении договора, досудебном, судебном решении проблемы.